Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tahliye davaları, alım, satım ve kiralama işlemleri ile ayni ve şahsi hak tesisi gibi konularda uzman yaklaşımıyla avukatlık hizmeti veren büromuz, müvekkillerinin mağduriyet ve hak kaybı yaşamamaları için sürekli değişen kanun ve yönetmelikleri günlük takip etmektedir.
Bu konularda mülkiyet sahiplerine, yatırımcılara, yöneticilere uzman bir yaklaşımla avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Gayrimenkul Hukuku alanında bilgi sahibi ve uzman bir bürodan hizmet almanın önemini belirtmekle birlikte, büromuz olarak sizlere bu konuda çözüm odaklı uzman avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmak en büyük amaçlarımızdandır.
Şufa (Önalım Hakkı) Davaları
Önalım hakkı , eski ve yaygın tabiriyle Şûfa hakkı ; paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda; pay/hisse sahibinin kendisine ait hissesini diğer paydaşlar haricinde üçüncü bir kişiye satması/devri halinde mevcut taşınmazın diğer hissedarlara söz konusu hisseyi öncelikle alma hakkı veren bir haktır. İşbu hak paylı mülkiyetin kurulması ile birlikte doğar ve mevcut payın paydaşlar harici üçüncü bir kişiye satılması durumunda kullanılabilir.
Şufa Hakkının Kullanılması İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?
Kanun Koyucu önalım hakkını 2 tür olarak belirlemiştir.
Türleri;
1-Yasal Önalım Hakkı
Yukarıda izah edildiği şekliyle; yasal önalım hakkı yasadan kaynaklı kullanılabilen bir haktır ve ‘’paylı mülkiyet’’ e ilişkin olup, paylı mülkiyete tabi taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alıcıdan alma hakkını ifade eder. Yasal önalım hakkının kullanılması; hak düşürücü sürelere ( 3 ay ve her halükarda 2 yıl ) tabidir.
Önalım hakkı sahibi hissedar, işbu hakkından feragat etmek hakkına da sahiptir.
Önalım hakkı sahibinin bu feragati, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh düşülmelidir.
Bu haktan vazgeçme durumu hissedarın üçüncü kişiye satışından önce veya sonra da yapılması mümkündür.
2-Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Kanun Koyucu tarafından yasal önalım hakkı sahibi herhangi üçüncü kişilere de tapu kütüğüne şerhedilen bir sözleşmeyle şufa/önalım hakkı tanınmasının önünü açmıştır.
Kanunun buradaki amacı;mülkiyet hakkını belirli koşullarda elinde bulunduran kişilerin bu haklarının parçalanarak üçüncü kişilerin eline geçmesini engellemektir.
Bu hak sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edildiği tarihten itibaren her halükarda 10 yıl kullanılmaması durumunda düşer. Sözleşmede şufa hakkının hangi koşullarda kullanılacağı düzenlenmemiş ise; taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin şartlar esas alınarak kullanılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları
Paydaşlığın, Hissedarlığı, Ortaklığın giderilmesi davaları; elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyete tabi olan taşınır ve taşınmazlar (genellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlar) arasında mevcut bulunan birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirip tel elden mülkiyet ilişkisini geçişi sağlayan davalardır.
Paylı Mülkiyette her bir hak sahibine ''paydaş'' , Elbirliği Mülkiyetinde ise her bir hak sahibine ''ortak'' denilmektedir.
Paylaşmayı İsteme Hakkı
Medeni Kanunun 698/1 maddesi uyarınca;
''Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.''
Yine Medeni Kanunun 701 maddesi uyarınca Elbirliği mülkiyetinde de paylaşma esasları ve paylaşmayı isteme hakkı yine paylı mülkiyet hükümlerine göre uygulanacaktır.
Paylaşma Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davalarında Medeni Kanun gereğince 2 usul ile ferdi mülkiyete geçiş sağlanmaktadır;
1-Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesinde dava öncesi paylaşma yolu konusunda bir anlaşma sağlanamazsa; Paydaşlardan biri bu konuda istemde bulunur. Bu talep üzerine hakim, malın aynen bölünmek suretiyle paylaştırılmasına karar verir. Şayet bu paylaşma sonucu oluşan parçaların değerinde bir dengesizlik söz konusu olursa, eksik değerdeki parçaya bilirkiş marifetince belirlenecek bir parasal değer eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilmektedir.
Genellikle malın aynen bölüşülmesi/taksimi taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasıyla mümkün olabilir.
Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da fiili duruma göre çizdirilmiş, imar uygunluğu ilgili makamca tasdik edilmiş bir projenin bulunması, her bir hissedara da en az bir bağımsız bölüm düşmesi lazımdır.
Ancak esas kural her paydaşa bir bağımsız bölüm olsada; her olayın şartlarına göre Yargıtayca miras yoluyla intikal durumunda birden fazla hissedara elbirliği halinde bir bağımsız bölüm verilmesi mümkündür.
2-Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi
Birçok uyuşmazlıkta ve ortaklıkta karşılaşıldığı şekliyle ortaklığın aynen taksiminin mümkün olmadığı hallerde, Türk Medeni Kanununun 699. maddesi uyarınca;
ortaklık, malın pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi suretiyle giderilebilir.
Satış işlemi paydaşlar arasında açık artırmayla da yapılabilir. Bunun için bütün paydaşların rızası gerekmektedir. Birlikte mülkiyet hakkına sahip paydaşların bu şekilde bir talebi bulunmuyorsa; satış ve artırma halka açık şekilde yapılacaktır.
Tespit Davaları
Tespit davası Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesinde düzenlenmiştir. Bir hukuki ilişki veya hakkın var olup olmadığını konusunun mahkeme kararıyla saptanmasıdır. Tespit davası, yalnızca hukuki ilişkinin var olup olmadığı konusunda açılabilir. Dava sonucunda verilen karar ve tespit olunan durum, kesin tespit niteliğine haiz olduğundan delil olarak kullanılabilir.
İlgili HMK'nın madde hükümlerine göre tespit davası ikame edecek kişinin hukuki yararının bulunması şartı aramaktadır. Maddi vakıaların tek başına tespit edilmesi mümkün değildir. Maddi vakıa, hukuki uyuşmazlığa konu olan olaydır, kanun maddesinde tespiti istenilen hususun sadece maddi vakıalara dayandırılamayacağı açıkça belirtilmiştir.
Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davaları
El Atmanın Önlenmesi, eski tabirle Müdahalenin men'i kurumu kişinin mülkiyet hukukuna tabi malına haksız bir şekilde tecavüz/müdahale edilmesinin önün geçmeyi amaçlayan hukuki durum olarak ifade edilir. Medeni kanun gereğince mutlak bir hak olan mülkiyet hakkına sahip maliğin mülkiyetindeki taşınmazlara karşı ortaya çıkan haksız iddialara karşı bir cevap ve dava hakkı verilmektedir.
Hukuka uygun olarak bir kamulaştırma işlemi yapılmayan taşınmazlara karşı hak iddia edilmesi mülkiyet hakkına yönelik bir ihlal olduğundan işbu hukuka aykırı el atmanın önlenmesi için tanınan hak ve hakkın kullanılması için ikame edilen davalardır.
Tapu İptal Ve Tescil Davaları
Tapuda yapılan tescil işleminin gerçeğe aykırı bir işlem olduğunu, yolsuz olduğunu, kanuna ve usule aykırı şekilde yapıldığı iddiasıyla açılan işlemin iptali adına tescili talep edilen davalardır.
Tescil işlemi yapılırken geçerli bir sebebe dayanılmadan yapılan işlemin taşınmazın eski malikten yeni maliğe geçişte ikame edilen sözleşmenin geçersiz olması durumda tescil de yolsuz olacağından tapu iptal ve tescil istenebilir.
Tapu İptal Ve Tescil Davası Açılabilmesinin Şartları:
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları
Medeni Kanunun 995. maddesi gereğince;
İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.
İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere; Ecrimisil yani Haksız İşgal Tazminatı, haksız fiilin gerçekleştirilmeye başlandığı andan itibaren başlamak üzere dava tarihi ve davanın ıslah tarihine kadar kadar ki süre için malı kullanandan alınarak mülkiyet hakkı sahibine verilmesi gereken parasal değer olarak ifade edilir. Bir malı iyiniyetli olarak kullanmasının yanı sıra, malı geri vermeye yanaşmayan kişilere karşı haksiz işgal tazminatı talepli dava açılabilir.
