Avukat Nazime Kalan gayrimenkul kira sözleşmelerinin düzenlenmesi ve düzenlenen kira sözleşmeleri kapsamında ortaya çıkan her türlü ihtilafa ilişkin olarak hukuki hizmet sağlamaktadır.
Kira sözleşmeleri kapsamında çıkan ihtilaflar çoğunlukla kiracılar tarafından kira bedelinin ödenmemesi, kiracının kiralananı tahliye etmemesi veya mevcut tahliye taahhüdü sebebiyle ihtilaflar ortaya çıkabilmekte, kiraya verenin kiralanan yeri konut veya iş yeri olarak kullanma ihtiyacı veya kiraya veren tarafından konutun yeniden inşası veya imar planı değişikliği hallerinde kira sözleşmesinin feshedilmesine, hükümsüz kılınmasına ilişkin ihtilaflar olarak örneklendirilebilir.
Kira Hukuku çok geniş kapsamlı bir kurum olmasının yanında, uygulama da sıklıkla karşılaşılan Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanmasıyla ilgilidir.
Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması
Konut; kişilerin temel ihtiyaçlarından olan barınma ihtiyacını karşılayan, özel hayatlarını idam ettirme imkanı sunan yer anlamına gelmektedir.
İşyeri ise; kişinin, ekonomik, ticarî, meslekî faaliyetlerini sürdürdüğü ya da mesleğinin icrasına sağlayan mekân anlamına gelir. Ancak kanun lafzına göre sadece çatılı işyerlerini Borçlar Kanunu m.339 vd. maddeleri kapsamındadır. Bu sebeple çatısı olmayan (Arsa, üstü açık işletmeler vs.) işyerlerinin kiralanması genel hükümlere yani BK 299 ve devamı maddelerine tabi olacaktır.
Hangi Koşullarda Tahliye Davası Açılabilir?
Kiraya veren kişinin, kendisinin, eşi, çocuk veya yakınlarının (bakmakla yükümlü olduğu kişiler) konut ya da işyeri ihtiyacına binaen kiraya verdiği taşınmazı kullanma ihtiyacı ve zorunluluğu var ise , kiraya veren taraf kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesini talep etme hakkına sahiptir. Kiraya veren bu talebine istinaden sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açma hakkını kullanabilir.
Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle mahkemeden tahliye talep edebilmesi için,
öncelikle bu ihtiyacının gerçek ve samimi bir nedenden kaynaklandığını ispatla yükümlüdür. Bu talebin gerçek ve samimi olup olmaması ise her somut olay açısından detaylı ve ayrıca irdelenmektedir. İhtiyacın aynı zaman zorunlu ve süreklilik arz ediyoru olması gerekir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme hürriyeti ilkesi gereğince serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin serbestçe belirlenmesi, sözleşmenin kurulması sırasında söz konusu olmaktadır. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin taraflarca tespiti noktasında bazı sınırlamalar düzenlenmiştir.
A - YENİ KİRA DÖNEMİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Tarafların genellikle yıldan yıla kira dönemlerinde belirlenecek kira bedeline ilişkin anlaşmaları, önceki kira yılında üretici fiyat endeksinin (ÜFE) artış oranını geçmemek şartıyla geçerli olur.
Sözleşmede kira bedeli Euro ve dolar gibi yabancı para birimi üzerinden belirlenmişse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, TBK'nın “Aşırı ifa güçlüğü” başlık altında yer alan 138. madde hükmü saklı tutulmuştur. Yani kanun koyucu tarafından beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki artış ve azalışlar da göz önünde alınarak üçüncü bu hüküm uygulanır. Burada ülkemizde son yıllarda genellikle döviz kurlarında aşırı artışlar olması sebebiyle; Aşırı İfa Güçlüğü kurumu geniş uygulama alanı bulmakta ve uyuşmazlıklar bu yönde toplanmaktadır. Bu tarz durumlarda bir avukat desteğinden faydalanmak tarafların yararına olacaktır.
B - KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ
Kiracı, kiralanan taşınmazın kullanılmasını etkileyen ayıp ve kusurların varlığı durumunda, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı makul bir indirim yapılmasını isteme hakkına sahiptir.
C - KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedelinin her iki taraf içinde makul bir şekilde belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, kiraya veren , malik veya kiracı her zaman açma hakkına sahiptir. Yalnız bu dava, yeni kira dönemin başlanmasından itibaren en geç otuz gün içerisinde açılması ya da kiraya veren tarafından yine bu otuz günlük süre içinde kira bedelinde artış yapılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde (genellikle noter kanalıyla ihtarname düzenlemek suretiyle) bulunulmuş olması şartıyla, yeni kira dönemi bitinceye kadar açıldığı takdirde, mahkemece tespit olunacak kira bedeli, bu yeni kira döneminin başladığı andan itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artış olacağına ilişkin bir madde eklenmişse, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
